שוק השקעות הנדל"ן בארצות הברית הולך ונעשה אפיק השקעה אטרקטיבי בקרב ישראלים. עם זאת, לצד תשואות יפות שניתן להרוויח מהשקעות בנדל"ן בארצות הברית, יש חשיבות גדולה להבין את האופן המיסוי שלהן, וזאת כדי למקסם את הרווח הצפוי מהשקעות מניבות אלו. לכן, מאמר זה יעסוק בהיבטים מרכזיים בסוגיות מיסוי נדל"ן בארצות הברית, במיוחד כלפי משקיעים זרים.
סוג ההחזקה בנכס
מיסוי השקעות נדל"ן בארצות הברית תלוי במידה ניכרת באופן בו הנכס או הנכסים מוחזקים מבחינה משפטית. ישנן מספר דרכים שבהן נכס יכול להיות מוחזק ולגבי כל אחת מהן יש הבדלים לגבי גביית המיסים והיכולת לקזז אותם:
השקעה פרטית
אם מדובר במשקיע פרטי שרוכש את הנכס באופן ישיר ועצמאי אך אינו מחזיק באזרחות אמריקאית, יהיה עליו לדווח על כך לרשויות המס האמריקאיות דרך טופס 1040NR . היתרון של השקעה כזאת בא לידי ביטוי בכך כי היא אינה מצריכה השקעה כספית כגון תשלומי אגרות. כמו כן, הדיווח במקרה כזה הוא פשוט ואינו דרוש דוחות חברה מורכבים שעריכתם מצריכה מומחיות שיש לה תג מחיר לא מבוטל.
השקעה פרטית בנדל"ן מביאה עימה תשלום לפי מדרגות המס לאנשים פרטיים. למרות שתשלום זה נמוך ממס החברות שמשולם דרך התאגדויות שונות, הוא עדיין יכול להיות ניכר עבור משקיע פרטי. כמו כן, השקעה פרטית תהיה כרוכה כפי הנראה גם בתשלום מס על עיזבון, דבר שאינו הכרחי בהתאגדות. משקיע פרטי, בניגוד לחברה, חשוף לאחריות לא רק כלפי ההשקעה הפרטית שלו אלא כלפי כלל נכסיו.
LLC Limited liability Company
כאשר מדברים על השקעות נדל"ן, רבים מהישראלים בוחרים להשקיע ולהחזיק את הנכסים דרך חברתLLC . שיטת המיסוי של LLC בארצות הברית דומה למיסוי שותפות כזאת בישראל ובכך יש יתרון ביכולת להבין כיצד להיערך לתכנון מס.
אחד היתרונות של השקעה דרך חברה כזאת היא היותה תקפה רק לסכום ההשקעה של המשקיע ולא לכלל נכסיו שמחוץ לחברה. דבר זה תקף גם עבור משקיע פרטי. כמו כן, התאגדות LLC שהיא שקופה יכולה להקטין את הסיכוי לתשלום כפל מס – בישראל ובארצות הברית. עם זאת, צריך לשים לב כי בישראל לא מקבלים את השקיפות באופן אוטומטי, ואז כפל מס יכול להתרחש.
החזקה על ידי חברה זרה
החזקה של נכסי נדל"ן בארצות הברית על ידי חברה זרה או ישראלית, יכולה לייתר תשלום מס עזבון, שיכול להגיע גם ל-40% כאשר שווי הנכסים עולה על מיליון דולר. עם זאת, החזקה על ידי חברה זרה מביא גם תשלום מס קבוע בגובה 21% בארצות הברית ועוד תוספת של מס סניף של 12.5%.
תשלום מס לפי סוג ההכנסה מהנכס
בארצות הברית ישנו תשלום מס גם לפי סוג ההחזקה. אם הנכס מושכר, ישנו מס שעל המשקיעים לשלם עבור ההכנסות השוטפות. לעומת זאת, כאשר מוכרים נכס, ישנה חובת תשלום מס כחלק ממכירת הנדל"ן. לכל סוג החזקה וסכום הכנסה ישנו שיעור מס שונה, ולכן חשוב לבצע תכנון מס מוקפד כחלק מהחישוב הכולל של השקעות בנכסי נדל"ן בארצות הברית.
לסיכום
לצד ההכנסה הנאה שניתן לקבל מהשקעה בנדל"ן בארצות הברית, יש לקחת בחשבון את המיסים הכרוכים בהשקעה שכזאת. הצעד הראשון לתכנון מס נכון הוא דרך ההתאגדות שדרכה המשקיע רוכש את הנכס, וההיכרות עם המיסוי המוטל על כל צורת התאגדות. לאחר מכן, רצוי להיות מלווה באנשי מקצוע שמכירים את קוד המס האמריקאי באופן מעמיק, על מנת למקסם את הרווח מהנכס והורדת נטל המס.
